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顾洪波:中国楼市分化加剧未来20年深圳依然是发

作者:admin    发布时间:2019-11-01 18:37    点击:

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  包括大国博弈的转机、房产调控走向、投资逻辑的变化、先行示范区后深圳楼市的走向等等。

  1)房地产投资现在越来越专业,很核心一点,不是你去看历史数据,而是你要判断未来会怎么走,包括对经济走势的研究,包括对政府的政策要进行研究,包括对整个城市的格局也要进行研究。

  2)2020年中国政策基调重回重商主义+宽货币+大基建,房地产调控一城一策适度放松。

  4)先行示范区之后,深圳的城市地位进一步提升,未来20年仍将是全国最有冲劲的城市。

  5)深圳要承载先行示范区这么重大的历史使命,地方太小,这个区域会稍微弱了一点,所以个人判断,有可能会扩容。

  6)恒裕滨城、深业中城、金茂府等,正在拉升深圳楼市总体水位,关内6万左右优质房产闭着眼睛买。

  7)深圳不是新加坡,加大各类保障房供应,将进一步降低优质商品房供应,优质商品房豪宅化。

  9)30万将成为深圳湾豪宅的阶段性顶部,接下来会走向普通住宅、优质公寓等蔓延。

  最近深圳的很多楼盘都卖得非常火,最新的一个楼盘是深业中城,平均是20多人抢一套房,很核心的原因就是8月份中央出了一个先行示范区的文件,这个文件出来之后,我们内部也做了好几次讲座来谈这一点。

  先行示范区的文件出来之后,很多人都把目光转向了前海、后海那一片,为什么我们今天会在罗湖做这场活动?我觉得先行示范区出来之后,对罗湖也有很大的提升。

  我今天想跟大家讲讲对明年的一些判断。2019年已经过去了一大半,2019年有非常多的人是不敢买房子的。

  我们接下来就要看2020年应该怎么做,包括未来几年深圳房地产到底还有没有机会。

  在2015、2016年的时候,基本上所有人在深圳买房,闭着眼睛买都可以,不管你是买福田、罗湖,还是买南山、龙华,甚至买龙岗,基本上只要买了,就能挣到钱。还有2009年到2011年那一波,都是闭着眼睛买都可以的。

  但是2017年开始,我们会发现很多人买房子分化得特别严重,比如说如果2017年我们当时买了宝能太古城,我们有一个粉丝当时买了宝能太古城一套40多平米的房子,结果半年多时间赚了300多万,半年多的时间就涨了七八万块钱一平米。

  2015、2016年龙华涨得很猛,但是如果2017年你又杀到龙华,一直到现在基本上价格是平的;

  所以其实从2017年、2018年开始,我们想要真正在房地产中挣到钱,你可能就不能闭着眼睛买了——要开始研究,包括对经济走势的研究,包括对政府的政策要进行研究,包括对整个城市的格局也要进行研究。通过这些研究,我们才能找到什么时候才应该买,到底应该买什么样的房子。

  很核心的一点是,买房子你不能说看到哪个区域好你就要进去,2017年我们非常看好深圳湾,那时候深圳湾的豪宅很多单价是8万多、9万,还没有超过10万;

  但是现在当深圳湾很多豪宅已经到20多万的时候,我们建议就算这个地方特别漂亮,就算国庆节的烟花就在那个地方放,在这时候你也要谨慎,这就是对时机的选择。

  接下来看几组数据,这些数据都是国家统计局的权威数据。为什么要看数据?因为数据意味着后续的政策上的变动。

  大家知道2019年三季度我们的GDP增长是6%,创下了新低,今年一季度的时候GDP的增速是6.4%,二季度是6.2%,三季度降到6%。

  今年1—9月份对美出口下降10.7%,以前深圳的出口每年经常都是增长20%多,但是今年前9个月全国对美国的出口下降了10.7%。今年9月和去年9月份相比,下降了21.9%,这个降幅是非常大的。

  我们这里看到北京、上海和山东,这是整个中国经济最好的地区,北京今年前8个月规模以上工业利润下降了14%,上海下降了19.6%,山东下降了13%,广东省还好一点,今年增长了0.4%。

  以前我们这种工业利润增长经常都是百分之十几的增长,今年广东省已经算是全国表现不错的,但是只增长了0.4%。

  出口产生影响之后就对制造业产生影响,对制造业产生影响之后,现在我们国家采取了措施,很简单来说就是搞基础设施建设,就是通过修路、通过搞前海自贸区,包括上海又搞自贸新区,通过这些方式去拉动投资。

  最新我们又看到了很多情况,包括房地产政策又开始放松,我们今年整个中国的经济,包括中国房地产政策的核心的逻辑,就是中国和美国之间的博弈,导致经济增长放缓。

  第一,8月30日上海临港新城放松限购。为了吸引更多的人才到临港新城,对这个区域放松限购。

  本来临港新城是上海稍微偏的地方,但是就靠一个月时间,临港新城成为三季度上海房地产交易最旺的地方,这其实是具有象征意义的。

  第二,10月14号,总理在陕西召开了几个省的负责人的经济座谈会,在这个会上有一个重要的表态是“确保完成全年主要目标任务”。

  如今有一些城市在放松限购,今年上半年乃至去年也有一些城市通过各种各样的方式放松限购,但是主要是小城市,比如说山东的某个小城市,或者河南的某个小城市说放松限购;

  但现在其实都是大城市,上海是直辖市,南京是省会城市,天津是直辖市,海南三亚也是很重要的一个地方,所以这在某种程度上也是一种政策上的导向。

  房地产投资现在越来越专业,很核心一点,不是你去看历史数据,而是你要判断未来会怎么走,这也是我们今天做这场讲座很核心的一个目的,也是希望对深圳接下来怎么发展做一个分享。

  2017年我们就判断贸易摩擦会对中国的经济影响很大,而当时很多人是不这样认为的。

  现在我们的判断是,最近这段时间的谈判会缓和,本来计划10月份要加的税现在暂时不加了,同时中国会继续大量买美国的产品,包括大豆、玉米以及其它的商品,尽量减少贸易逆差。

  2016、2017年,我们大家经常听到的一句话叫“去杠杆”,就是你的负债率不要太高,要降低负债,包括地方政府、国企、民营企业都要去杠杆。

  但现在其实是积极、偏宽松的货币政策,明年这个货币政策应该也是会偏宽松一些。

  另外一个就是大基建,当民间投资没那么旺盛的情况下,我可能就是用政府投资去拉动,大基建最好的案例就是2008年的4万亿。明年这个政策也会延续。

  最近国家也出了一些文件,针对外商的,还有针对民营企业的,很大程度上是希望能推动民营企业能够再继续赚到钱,信心能够更强。

  在就业上面,民营企业已经占了百分之七八十,在效率方面民营企业也会更强,所以在这种情况下,我们的领导人意识到,当民营企业没有投资意愿的时候,当民营企业都开始信心不足的时候,整个经济都会往下走。所以现在很核心一点是要鼓励。

  另外一点,房地产调控依然会在一城一策背景下适度放松,不排除包括广州以及更多的地方,现在珠海和中山基本上已经放开得差不多了,以前珠海和中山也控制得很严,现在基本上也放开得差不多了,现在你要去珠海、中山买房,表面上还有限购,但是非常容易搞定。

  这里补充一句,深圳暂时不会放松,因为深圳的房产的供应量太小,我们可以看看深圳原关内,今年新盘的数量应该就十来个,每个新盘可能就提供几百套房子,所以整个深圳关内现在一年就几千套房子,所以深圳是不会放松限购。

  今年在四大一线城市里面,深圳的房地产也是表现最好的,是稳中有涨的。为什么现在深圳政府都不直接公布房地产的均价,以前深圳市国土局是会公布均价的,现在不公布了;

  所以我们现在可以看到比如说中心天元这种项目,预售价可以到17万,在公布均价的时候这个价格一定是出不来,因为要求全市均价稳在5万多。

  包括龙华金茂府,我们猜想的价格是大概12万左右。当深圳政府不再公布房地产均价的时候,其实限价政策就放松了。

  深圳的房价是2015、2016年涨得比较猛,但是从2016年开始很多二线城市、三线城市都上涨,当时有很多粉丝会咨询我,长沙能不能买、西安能不能买、老家的县城能不能买。

  我们在2017年就建议,从长远来看,你如果买你老家有可能能赚一波,但最终的结果还是不如深圳这种核心城市,接下来几年我们会看得越来越清楚,两极分化会越来越严重。

  今年我们也看到一些新闻,东北有些城市一套房子几万块钱就可以拿走,仅仅相当于深圳一平米的价格,就可以在鹤岗买一套房子,因为那里没人住了。

  大家知道马云曾经说过,未来中国的房价会跟葱一样,可能将来真的会发现有那么一些小城市,它的房价真的就跟葱差不多,可能就是两三万块钱一套房子。但是有的房价就真的跟金子一样。

  现在深圳湾1号大概是30万一平米,并且有钱还不一定买得到,深圳湾1号的老板要审核买家到底是不是老板。我们原来听说过一个笑话,恒大的总裁,他一年的收入是1个多亿,因为恒大的老板买了深圳湾1号,他当时也想买,但是深圳湾1号的老板不愿意卖给他,因为觉得他不是老板,他只是职业经理人,他只是打工的。

  先行示范区之后,深圳的城市地位进一步提升。今年是深圳建是39年,明年是40周年,我们把过去这39年只是泛泛去看,我们就会觉得深圳是不停地往上增长,从二三十万人的小城市,变成一两千万人的大城市,并且GDP超过了广州、香港。

  其实在这里面是可以做分割的,很重要的一个分割点是90年代,在1978到1992年,深圳在全国的政治地位是很高的,就是因为你是最牛的特区。

  但是从90年代开始之后,深圳只是一个经济型的城市,政治地位其实是有所下降的,因为浦东开始开发了。

  而当时高层政府对浦东的定位是比较高的。上海搞改革开放比广东省慢了一点,但是不要紧,慢有慢的好处,我们可以规划定位更高一点,我们可以做得更好一点。

  在今年3月份出台的《粤港澳大湾区规划纲要》里面,深圳的政治地位排名也是偏低的,大湾区规划里面政治地位最高的是香港,其次是澳门,再次是广州,最后是深圳。几大核心城市里面深圳的政治地位是最低的。

  但是先行示范区里面对深圳最终的定位是到2050年的时候要建成全球标杆城市。而这个全球标杆城市就是要和纽约、伦敦做对标的。以前深圳都不敢提要超过香港,也不敢提要超过上海,但现在是直接对标纽约和伦敦。

  另外一点,先行示范区的新闻出来之后,央视的主持人当时有过一个调侃的话,就是先行示范区示范给谁看,很核心一点是示范给香港看,包括示范给台湾看,示范给全世界的人看。

  先行示范区很核心的一个意义就是,依靠我们的经济水平、规划水平,可以把深圳建得比香港更好,比纽约更好,比伦敦更好。

  这种情况下,我个人判断,未来20多年时间(一直到2040甚至到2050年),深圳可能依然是整个中国最有冲劲的城市。深圳的GDP现在刚刚超过香港,不排除将来的某一天你会发现深圳的GDP变成香港的两倍。

  深圳是不到2000平方公里的面积,香港是不到1000平方公里,地方太小,深圳要承载先行示范区这么重大的历史使命,这个区域会稍微弱了一点,所以个人判断,有可能会扩容。

  明年8月份是深圳特区40周年,有可能大领导也会来一趟。2018年海南成立特区30周年的时候,当时大领导去了海南,并且去了之后立刻给了海南一个很大红包,就是自由贸易港,整个海南省变成一个自由贸易区。

  明年有没有可能会给深圳一个很重要的红包?因为深圳是中国所有经济特区里面表现最好的,你们家如果有几个小孩,深圳就属于是成绩最好的那个小孩,到明年的时候,有没有可能给深圳一个大红包?而这个大红包我个人判断获得的概率是蛮大的,这就是需要给深圳一些地。

  这个扩容的方向,我觉得往东边走的概率会比较大,就是往惠州那个方向走。如果真的往惠州那边走,因为现在这边会存在一个矛盾——

  现在深汕合作区已经是属于深圳的一个区,那个区有500多平方公里,包括深汕合作区现在的户口本、电话号码都已经和深圳统一了,所以深汕合作区已经是属于深圳的。

  但是深汕合作区和我们现在的深圳这两块土地中间隔了大几十公里,这个问题也得解决,所以我猜想深圳会往东边扩容。

  如果深圳的重心又往东边移,那边又划进来大几百平方公里甚至一两千平方公里土地进来的话,罗湖有可能又会成为往东部扩张的一个新的城市中心。当然这只是一个猜想,现在有各种各样的说法,我认为扩容的概率还比较大。

  我们把深圳城市群暂时定位为深圳、香港、东莞、惠州这四个城市,这四个城市现在的人口总量为:

  香港有700多万人,深圳大概实际管理2200多万人,东莞已经超过1000万人,惠州大概是700—800万人,现在总体算下来,港深莞惠总人口大概是4500万左右,我估计将来一定会超过6000万。

  大家知道深圳现在每年进入50万人,包括现在外来人口到东莞的速度也越来越快,我们估计将来这个区域一定会超过6000万人。

  6000万人意味着什么?意味着加拿大和澳大利亚的总人口。加拿大大概是3000多万人,澳大利亚是2000多万人。

  当年深圳房价大部分只有五六万的时候,很多人就这样对比,说卖掉深圳一套100平米的房子,就可以去加拿大买栋别墅了。

  这个说法是对的,但是你会发现深圳这100平米的房子涨幅依然比加拿大的别墅涨得快。为什么会这样?

  澳大利亚大概是670万平方公里的国土面积,比中国小不了多少,澳大利亚很多城市只有二三十万人口,只相当于深圳的一个最不起眼的街道,相当于一个白石洲,而它在澳大利亚就可以变成一个大城市。

  所以我们判断中国的城市的房价,和我们去判断海外的很多城市,你的维度是不一样的。

  宝安沙井有150万人口,如果把沙井单独拿出来放到美国,可以排到前10名的大城市中。以这种方式才有可能理解中国的房地产和国外的房地产不一样的地方。

  房地产很核心一点是一定要有大量的人要住,并且是有大量的人抢着要住。刚才我谈到,将来有可能有些小城市可能就两三万块钱一套房,这个房子的价格也就只相当于它的建造成本,为什么这么便宜?

  这里面的对比也说明,国外很多地方为什么房价比深圳便宜,核心一点就是它的人口密集度不同,它的土地太多了。

  今年包括深圳湾的二手房,包括福田香蜜湖那一带的房子,包括宝安中心区、金茂府这种特殊楼盘,它其实是把深圳楼市的总体水位在悄悄往上拉。

  2018年的时候,关内有很多8万多块钱的房子不太卖得动,就是因为被一个楼盘给压住了,这个楼盘就是华润城,因为当时政府限价华润城的售价是8.5万,所以很多人就会拿华润城做对比,你的位置比华润城要差,你为什么也要卖8万?

  所以当时其实是限价政策限制了深圳楼市的想象力。今年非常明显的一点是限价在放松。这里面有一个很重要的案例,就是新天鹅堡三期,它从学位、地段方面总体来看,其实是比华润城要差的,但是华润城去年的时候售价是8万5,而新天鹅堡三期的均价是12万。

  这个东西就意味着表面上看你可能只是放开了个别楼盘的限价,但实际上是把整体的上升通道给打开了,以前就是完全压住,现在就把上升通道打开了,这是非常重要的一个趋势。

  在这种趋势里面,个人觉得深圳关内的六七万块钱左右的优质房产,包括还不错的二手房,包括一些核心地段的公寓,我觉得都可以闭着眼睛买。

  大家知道在政府放松限价之前,深圳的均价已经是5万多了,现在在关内依然能找到这样一些6万多的优质房产,其实是可以闭着眼睛买的。

  深圳去年有一个说法叫二次房改,将来深圳有60%的供应量可能都是各种各样的公共住房,包括廉租房、安居型商品房、人才住房。最近又有新闻,从现在开始到明年1月份,深圳还要出让大量的公共住房的土地,这里面可能就会面临一个问题,就是深圳会不会成为新加坡。

  很多人会担心,你这种廉租房、安居型商品房对整个商品房市场会不会产生冲击。我个人认为深圳是不会成为新加坡。

  很核心的一点,中国大陆很多城市将来会学新加坡的房地产保障体系,但是你没法完全变成新加坡。

  新加坡是个城邦型国家,它是个城市,也是个国家,它的总人口是有限的,是可控的。新加坡大概现在有600万人口,它可以做到90%的人都住政府的公屋,只有10%的人住的是商品房。深圳能不能做到?

  不可能做到,因为深圳的人口是不断涌入的,你不可能在深圳周边再划个边界,你说现在深圳已经2200万人了,别的人就不要再进来了,这是不可能的。

  这里补充一句,大家去看一个最近的文件,深圳做了一个规定,将来它的人才住房或者安居型商品房,如果是在关内的,它的价格不能超过5万。

  因为现在深圳的人才住房的申请条件变得更苛刻,首先它是要求在深圳有10年的社保,以前是5年,现在变成10年社保。

  另外就是买了之后,我们建议这种保障型住房你最好不要去卖,只能去提供廉租房,因为卖的话,很多地段好的,最后都变成寻租了。

  这些年一直出现这种情况,安居型商品房里面,大家发现很多人开着奔驰着住在里面,他根本不是要保障的人群。

  这就导致深圳的保障型商品房,安居型商品房、人才住房,和普通的商品房,可以自由交易的商品房,形成了两个体系。

  我认为将来就算是同一个地段,如果是普通型商品房和安居型商品房,它的价格差异应该是两倍,可以自由转让的商品房的价格应该是安居型商品房价格的2倍。

  另外一点,深圳大量的土地将会用来提供保障房和安居型商品房,一定会降低深圳的普通住宅、普通型商品房的供应量。

  其实这几年已经很明显了,整个深圳关内,现在只要有一个新房出来都是豪宅。南山、福田、宝安中心区、罗湖都已经非常清楚了,将来它会推动地段不错的商品房豪宅化。

  而新加坡的公屋有的非常大,有的面积达到了200平方米,有人要把这200平米的公屋卖掉,花更多的价格买100平米的商品房,因为在新加坡只要是商品房,就是豪宅和身份的象征。

  深圳暂时还不会出现这样的情况,因为政府还很难做到像新加坡一样,让90%的人都住在政府供应的房子里面。但是随着深圳的政府性住房越来越多,传播的商品房的豪宅化趋势也会越来越明显。

  2017年到2019年,很多人看深圳的房子看不懂,包括今年出现了一个情况,龙岗那边仁恒的公寓,有上海人过来一次买60套。

  深圳湾悦府的外地客户比例接近40%。瑧湾汇公寓项目也是有大量的外地人买,有的人买了五六套公寓打通来用。

  很核心一点这几年全国有很多别的城市的经济发展都很一般,而深圳的经济发展非常好,所以全国大量的资金往深圳涌,这种资金分几类:

  第一类是有些企业把内地的总部往深圳搬,包括前不久科技园有一栋写字楼也是被外地的企业整栋买走,这种资金一次可能就是几个亿甚至更高的。包括蛇口太子湾那边有些写字楼也是一整栋被企业买走。这是最高端的外地人买深圳的案例。

  第二类就是内地的很多企业主,北方的居多,包括北京、东北、河北、山西的企业主,今年包括长三角的资金也开始这样过来,他们有些人因为搞不定名额,所以就大量买公寓。有的是买几套、几十套。

  第三类就是小孩已经成年,小孩在这边读书,或者在国外读书,就把小孩的户口转到深圳,以小孩的名义在这边买房,这属于相对普通一点的,不属于巨富型的。这是过去两三年一直都在持续的,全国人民买深圳。

  深圳很多豪宅价格是这样被买起来的。未来在示范区的阶段,深圳将会是全球人民买深圳,现在伦敦、新加坡、香港、上海都是这样,全球人民来买。

  深圳原来没有很多的外资企业,将来这一块也会越来越多,包括先行示范区起来以后,以前很多外资企业的华南区总部会放在广州,接下来会有更多的企业会把华南区总部放在深圳。

  随着先行示范区往前走,接下来就是一些全球的富豪或者全球的资本来买深圳,这是一个很大的变化。

  我不建议现在还杀到深圳湾买20万一平米的房子,因为它涨得太猛,所以要休息休息。深圳湾的房子有没有可能突破30万,我觉得也有可能突破,但是我觉得它到了一个顶部。

  深圳湾有一个标杆是深圳湾1号,政府默许它对外卖的备案价是30万左右,但是也不能大张旗鼓地对外说。接下来深圳这一块可能还会有一些新盘出来,我个人认为它的预售价应该会被控制在20万左右。

  可能有个别特别好的户型会超过20万,但其实也就控制在这里。深圳湾现在该兑现的利好也兑现得差不多了,所以我觉得到了一个阶段性的顶部。

  2018年到2019年,深圳有一个很重要的现象,就是深圳湾涨起来之后,它的效应慢慢地蔓延,比如说华润城,它从8万多迅速涨到十几万;

  很核心一点,很多人会觉得华润城和深圳湾相比,它也在南山,配套也很好,也有名校,为什么深圳湾卖20万,我只卖8万?所以我就要涨到十来万。

  包括宝安中心区这两年也在涨,一般是10万左右,最贵的到16万,很多人觉得宝安中心区和后海中心区差不多,你这里是后海,我这里划入前海,我这里的文化配套、商场也很好,凭什么你卖20万,我只卖八九万?所以也会补涨。

  所以这里面的核心一点就是在蔓延,当这几点蔓延之后,接下来就会往普通住宅、核心地段的公寓蔓延。

  这个很重要的判断,我觉得在明年会慢慢兑现。以前我在讲座中说过,深圳湾20万以上的豪宅,你现在如果要自住,你还可以买,但是你要投资,它现在的涨幅已经收窄了;

  它要等到深圳湾的一些房子慢慢涨到20万左右,等到其它普通地区的房子涨到9万左右,另外深圳还有很多地方有4万多的房子,要等到那边涨到10万左右,等到大家都涨起来之后,有可能有好的契机,豪宅的顶部会再往上走。

  以上为讲座全部内容,总体而言,从宏观经济形势到楼市发展走向,从投资逻辑的分析到产品价值的选择,购房与投资者急需改变以往的逻辑思维!

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